מתי מחזור משכנתא משתלם – ואיך עושים זאת נכון?

כולנו רוצים לשלם תנאים טובים יותר על הלוואת המשכנתא, אז למה אנחנו לא ממחזרים אותה? לא יודעים מה זה אומר? מתי משתלם למחזר משכנתא? או איך עושים את זה? הכתבה הבאה היא עבורכם

שלמה זבולון

ברבעון הראשון של שנת 2018 ניתנו בישראל משכנתאות בהיקף של 4.1 מיליארד שקל, גידול שנתי של 1.2%. כל מי שעבר את האתגר בנטילת הלוואת משכנתא, בוודאי הרגיש שאבן נגולה מעל ליבו עם החתימה על אחרון המסמכים, אבל לפעמים חזרה על התהליך יכולה להביא לתוצאות טובות יותר, ואחרי שכבר עברתם אותו פעם אחת, זה הרבה יותר קל.

נעים להכיר: מחזור משכנתא, תהליך לא מסובך שבסופו תוכלו, אולי, לסגור את הלוואת המשכנתא הישנה שלכם ולקחת במקומה אחת חדשה בתנאים משתלמים יותר עבורכם. שאלת ה-עד כמה זה משתלם? משתנה גם ברמת הנתונים האישיים, אבל גם במצב הנתון בשוק. מבחינה חוקית אין הגבלה על מספר הפעמים שמותר לבצע את התהליך. אתם יכולים למחזר את המשכנתא כמה פעמים שתרצו, יכול להיות שתמצאו הלוואה מתאימה בעוד חודש, אבל יתכן גם שתנאי השוק, שעליהם אין לכם שליטה, ישחקו לטובתכם דווקא בשנת הכספים הבאה.

מהו תהליך מחזור משכנתא?

אתם כבר יודעים מהי הלוואת משכנתא, ואולי זוכרים גם את התהליך שעשיתם. תהליך מחזור משכנתא דומה מאוד, והוא מאפשר – במקרים מסויימים – להחזיר את הלוואת המשכנתא הקיימת ולהחליפה בהלוואה חדשה בתנאים טובים יותר בעבור הלווה.

את מחזור המשכנתא אתם יכולים לבצע בכל בנק, כלומר, בדיוק כפי שאתם יכולים להחליף את ההלוואה עצמה, כך עומדת בפניכם האפשרות להחליף את מקורה. הלוואת המשכנתא החדשה, שהיא בתנאים ובמחיר משתלמים יותר, תשמש אתכם לפרעון יתרת ההלוואה הישנה.

מתי משתלם למחזר את המשכנתא?

הרבה לפני שכולנו רצים בחדווה לבנק להחליף את המשכנתא, יש כמה שאלות סף שיעזרו לנו להחליט. כמה ריבית אתם משלמים על הלוואת המשכנתא שלכם – והאם היא גבוהה ביחס לריבית הנוכחית בשוק? האם סכום ההלוואה ומספר התשלומים שנותרו לפרעונה משמעותיים? בהנחה והתשובה לכל השאלות חיובית, אתם יכולים לעבור לבירור בנוגע למידת ההשתלמות והכדאיות הכלכלית. כדי לקבל את התשובה לשאלה הזו תצטרכו לבדוק בשלב הראשון מה תנאי הפירעון של הלוואת המשכנתא הקיימת – פנו לחשבון הבנק בו נמצאת ההלוואה ובקשו את המידע.

כמה עולה למחזר משכנתא?

מטרת המיחזור היא כמובן להשיג תנאים טובים יותר על הלוואת המשכנתא, במסגרת הליך מחזור משכנתא. איך משיגים את אותה המטרה? באמצעות סקר צרכני ובחינת תנאי השוק. עם כל המידע שאספתם, אתם יכולים להתחיל לחפש אחר הלוואת משכנתא בתנאים טובים יותר.

בדו״ח שקיבלתם מהבנק תמצאו את האינפורמציה בנוגע לנתונים הרלוונטיים לפרעון מיידי (קרן ההלוואה, הריבית ופירוט עמלות הקשורות לפרעון מוקדם). רשמו לפניכם מה סכום העמלות המשוער בכל אחד ממסלולי המשכנתא, ובמידה ואתם צפויים לשלם ״עמלת היוון ריבית״, בדקו בהנחיות בנק ישראל בנוגע לקריטריונים למתן הנחות. הבנק רשאי – אך אינו מחוייב – להעניק לכם הנחה על בסיס עמלת ההיוון.

כל הנתונים הללו מהווים בסיס מספק לקבלת ההחלטה, אבל בחישוב הכולל של עלות מחזור משכנתא יש לקחת עוד כמה קריטריונים בחשבון, בניהם: עלויות פתיחת תיק חדש וסגירת הישן; תשלום עמלת ׳אי הודעה מוקדמת׳ או ׳עמלת מדד ממוצע׳ במקרים מסויימים; תשלום נסח טאבו; אגרת ביטול משכנתא קיימת; הערכת שמאי מקרקעין; ותנאים נוספים.

החלטתי, מה עושים עכשיו?

מהרגע שהחלטתם איזו הלוואת משכנתא אתם מעוניינים למחזר, ואחרי שמצאתם הלוואה בתנאים נוחים יותר, אתם צריכים תחילה לעדכן את הבנק בו קיימת ההלוואה הנוכחית. מומלץ להודיע לפחות 10 ימים לפני ההחלפה ולוודא שההודעה התקבלה.

לאחר פרעון המשכנתא פנו אל הבנק ובקשו שיסיר את השעבוד על הדירה. דרשו ושמרו את כלל האישורים במהלך התהליך: אישור פרעון המשכנתא מהבנק, נסח טאבו מעודכן, וניירת המאשרת את ביטולן של פוליסות ביטוח בהן הבנק הוא המוטב.

אל תשכחו כמובן גם לעדכן את חברות הביטוח בהן רכשתם ביטוח-משכנתא, ולבטל את התשלומים הקבועים. אם אתם לא בטוחים איזו פוליסה אתם צריכים לבטל ואיזו להשאיר, אתם יכולים להתייעץ עם הבנק או עם החברה המבטחת.

מי שעדיין מרגיש מעט מבולבל, יכול להיעזר ברשימה שהכינו במשרד האוצר לפרעון משכנתא מבעוד מועד, וכוללת את כל הצעדים בפורמט של צ'ק ליסט נוחה וברורה. אם בסוף התהליך לא מצאתם את מבוקשכם וגיליתם שכעת אין זה משתלם עבורכם למחזר את המשכנתא, אל תאמרו נואש ובדקו שוב בשנה הבאה