גיל הנישואין רק עולה וכבר לא נדיר לראות בנוף המקומי רווקים ורווקות שרכשו נכס ללא בן או בת זוג. האם זה משתלם ומה צריך לקחת בחשבון כשנוטלים משכנתא לבד?
מנתונים שפרסם בנק ישראל בתחילת 2017 עולה כי היקף המשכנתאות שנטל הציבור בשנת 2016 היה נמוך בעשרה אחוזים בהשוואה ל-2015 ועמד על כ-58.8 מיליארד ₪. בשנת 2015 עמד היקף נטילת המשכנתאות על שיא של כל הזמנים – 65 מיליארד ₪. גובה המשכנתא הממוצע בשנת 2016 עמד על 660 אלף שקלים, עלייה של 13% לעומת שנת 2015 בה עמד הגובה הממוצע על כ-580 אלף שקלים. אחת הסיבות לירידה בהיקף המשכנתאות היא עליית מחירן הממוצע של דירות בשמונה אחוזים, מה שעלול לעורר קושי נוסף בגיוס ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה.
כיום, כאשר גיל הקמת המשפחה הוא מאוחר יותר ביחס לעשורים קודמים, נטילת משכנתא על ידי יחיד כבר אינה דבר יוצא דופן. צעירים רבים מעדיפים לבנות קריירה לפני הקמת המשפחה וכך גם המצב הפיננסי שלהם מאפשר רכישת נכס, גם כיחידים. למצב המשק, הריבית, הבנקים והחלטות ממשלתיות יש השפעה מסוימת, אבל בסופו של דבר, ההחלטה לרכוש בית היא פעמים רבות החלטה רגשית ולא רק כלכלית. השאיפה להשתחרר מהתלות בבעל בית שמעלה שכירות כל שנה ולא מתקן נזילות, היא רצון של רבים מאיתנו, שהולך ומתחזק עם הגיל, בלי קשר לבניית תא משפחתי.
האם כדאי ליחיד לקחת משכנתא ?
בסופו של דבר, ההחלטה היא הכי אישית וכאמור, גם רגשית. אמנם יש היבטים מסוימים בהם יש אפליה לטובת זוגות צעירים, אך מדובר בהיבטים מצומצמים ביותר. באופן כללי, התנאים למתן משכנתא, והסיכונים שבנטילתה דומים מאוד בין אם לקחתם אותה כזוג או כיחיד/ה. ההבדל העיקרי הוא שכאשר יחיד נוטל את המשכנתא, הסיכונים כולם עליו – הסיכון של איבוד מקום העבודה, הוצאות חריגות בלתי צפויות, קריסת העסק הפרטי וכיו"ב. לכן חשוב להתאים את המשכנתא למצבכם הפיננסי הקיים ולתכניות העתידיות שלכם. אם למשל, בכוונתכם להתמסד מתישהו בעתיד בדקו את האפשרות שלפחות אחד המסלולים שתיקחו יהיה כזה שלא יהיה בו קנס פירעון מוקדם, מה שיאפשר החזר או מחזור משכנתא יותר בקלות, אם וכאשר יכנס בן זוג לתמונה.
אז איך מתחילים ?
ראשית, לא להילחץ ממונחים שאולי אינם מוכרים לכם כמו פריים, צמודה לא קבועה, טאבו, דמי פתיחת תיק וקנס פירעון מוקדם, אלה רק מילים שצריך להכיר, ואחרי שתי פגישות בבנק למשכנתאות תתפלאו לראות כמה מהר תשלטו בכל המונחים האלה.
כמו בכל רכישה משמעותית, לפני נטילת המשכנתא, מומלץ לבצע סקר שוק בין הגופים מעניקי ההלוואות לדיור. באופן טבעי, מרבית הציבור מבצע את הבדיקות הראשונות בבנקים ובנקים למשכנתאות שזהו תחום התמחותם. ראשית בדקו כמובן את הבנק בו מתנהל החשבון שלכם, אך דעו שלא שם בהכרח תקבלו את ההצעה המשתלמת ביותר עבורכם, לעיתים אפילו ההיפך יכול להיות נכון. בנקים ששים לגייס לקוחות חדשים ויתכן שדווקא בנק מתחרה יציע לכם תנאים טובים יותר. טיפ נוסף לתחילת המסע – קחו בחשבון שנכונותם של נותני המשכנתאות להציע הצעות אטרקטיביות עשויה לעלות ככל שמתקרבת השנה הקלנדרית לסיומה, כדי לעמוד ביעדיהם השנתיים.
אם עברתם את גיל 30, במקרים מסוימים יתכן ותוכלו לקבל משכנתא לזכאים, הניתנת בתנאים נוחים יותר. בתחום זה עדיין קיימת קדימות לזוגות צעירים, אבל בכל זאת שווה לבדוק. גם אם תמצאו זכאים, קחו בחשבון שלרוב נדרשת הלוואה משלימה "רגילה".
כמה אפשר לקבל מהבנק ?
אי אפשר לדעת בוודאות מה גובה ההלוואה שיאשר לכם הבנק, אך אפשר להעריך את סדר הגודל. ראשית, בדקו כמה הון עצמי יש לכם. לא ניתן לקבל הלוואה למימון מלא של הנכס. כל מקרה נבדק כמובן לגופו, אך לרוב המינימום שתדרשו לספק כהון עצמי ראשוני, יעמוד על כ-30% מערך הנכס הנרכש. הבנק יבדוק עוד כמה דברים לפני שתתחילו לדבר על מסלולים, ריביות ושנים של החזר, ביניהם את היסטוריית האשראי, האיתנות הפיננסית, מצב העו"ש (שאין בו פיגורים, עיקולים, הגבלות וכיו"ב), ההכנסה הקבועה שלכם (תתבקשו להציג תלושי שכר) ויכולת ההשתכרות שלכם. על בסיס כל אלה תיקבע יכולת ההחזר החודשית שלכם. שוב, כל מקרה נבחן כמובן לגופו, אך ניתן לומר שלרוב, סכום ההחזר החודשי יעמוד לכל היותר על כ – 30% מהיקף ההכנסה הפנויה שלכם, אך בהתאם לנסיבות שלכם, יתכנו לעיתים גם שיעורים אחרים.
מסלולים ומגבלות
יועץ המשכנתאות יפרוש בפניכם את האפשרויות המתאימות לכם. חשוב שתדעו כי לפני מספר שנים הגביל בנק ישראל את הלווים בבחירת מסלול בריבית משתנה עד לשיעור של שליש מסך כל ההלוואה וזאת על מנת לגדר את הסיכון שהריבית תצמח באופן כזה שישפיע על גובה ההחזר החודשי עד כדי אי יכולת לעמוד בו. על קצה המזלג – משכנתא בריבית קבועה היא כזו שבה נקבעת הריבית מראש והיא קבועה לכל אורך חיי ההלוואה. במסלול של משכנתא בריבית משתנה, הריבית צמודה לרכיב משתנה – למדד מסוים, למט"ח, או לריבית הפריים* במשק באותה עת בתוספת או בניכוי (בהתאם לתנאי השוק), אחוז מסוים. במקרה כזה, התשלום החודשי ישתנה בהתאם לשינוי בפרמטר שנקבע מראש. לכל מסלול יתרונות וחסרונות ועל אלה תלמדו מיועץ המשכנתא.
*ריבית הפריים היא ריבית המשמשת כבסיס לתמחור הלוואות או פקדונות. היא נקבעת על בסיס ריבית בנק ישראל המפורסמת מדי חודש (ביום שני האחרון של כל חודש), בתוספת 1.5%. בימים אלה עומדת ריבית בנק ישראל על 0.1% ולכן שיעור ריבית הפריים הוא 1.6%.
נהוג לחלק את המשכנתא בין מספר מסלולים, כדי לפזר את הסיכון הפיננסי. מציאת נקודת האיזון הפיננסי שונה מאחד לשני, ותיגזר מהצרכים האישיים שלכם והיציבות הפיננסית שלכם, כך שחשוב שתתייעצו היטב עם הבנק, או עם גורם מקצועי בתחום, בטרם תקבלו החלטה.
לפני הסגירה הסופית שלכם, קחו בחשבון שיש עוד כמה הוצאות נלוות – העיקריות שבהן הן עמלת פתיחת תיק המשכנתא, שכר טרחת עו"ד, הערכת שמאי לנכס הנרכש, אגרת רישום המשכנתא בלשכת רישום המקרקעין (ב"טאבו") ומסים למדינה. אל תשכחו לקחת את כל אלה בחשבון בחישוב הסופי של עלות הנכס שלכם. תתחדשו.