בשנת 2011 נחקק תיקון לחוק תמ"א 38 – תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. תמ"א 38 מאפשר שיפוץ בניינים וחיזוק היסודות שלהם כך שיהיו מוגנים מפני רעידות אדמה על פי התקן. הקבלן שעורך את השיפוץ והחיזוק רשאי להרחיב מעט את הבניין ולהוסיף לו קומה עד 2.5 קומות, שבהן ייבנו ויושכרו יחידות דיור נוספות. לעומת זאת, התיקון לחוק תמ"א 38, המכונה תמ"א 38ב' (או תמ"א 38/2), מתיר הריסה של המבנה כולו ובנייה של מבנה חדש במקומו. המבנה החדש צריך כמובן לעמוד בדרישות התקן לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה. בנוסף, הקבלן המבצע נדרש על פי רוב להוסיף למבנה החדש מקומות חנייה ומעלית, ורשאי להוסיף יחידות דיור רבות יותר לבניין (18 ואף יותר), שאותן ישכיר.
בשנת 2011 נחקק תיקון לחוק תמ"א 38 – תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. תמ"א 38 מאפשר שיפוץ בניינים וחיזוק היסודות שלהם כך שיהיו מוגנים מפני רעידות אדמה על פי התקן. הקבלן שעורך את השיפוץ והחיזוק רשאי להרחיב מעט את הבניין ולהוסיף לו קומה עד 2.5 קומות, שבהן ייבנו ויושכרו יחידות דיור נוספות. לעומת זאת, התיקון לחוק תמ"א 38, המכונה תמ"א 38ב' (או תמ"א 38/2), מתיר הריסה של המבנה כולו ובנייה של מבנה חדש במקומו. המבנה החדש צריך כמובן לעמוד בדרישות התקן לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה. בנוסף, הקבלן המבצע נדרש על פי רוב להוסיף למבנה החדש מקומות חנייה ומעלית, ורשאי להוסיף יחידות דיור רבות יותר לבניין (18 ואף יותר), שאותן ישכיר.
אם אתם דיירים, בעלי דירות או בעלי בניין המתלבטים באשר לפרויקט הריסה ובנייההכרוך ביישום תמ"א 38ב', לפניכם השוואה קצרה בין שתי האפשרויות – חיזוק היסודות והוספת קומות (תמ"א "רגיל"), והריסת המבנה מן היסוד ובניית מבנה חדש (תמ"א 38ב'):
• זמן: תמ"א 38 בדרך כלל מבוצע בתוך חצי שנה עד שנה מרגע קבלת ההיתר. לעומת זאת תמ"א 38ב' אורך זמן רב יותר, כצפוי, ועלול להימשך בין שנה וחצי לשנתיים. הזמן הדרוש לקבלת ההיתר דומה בשני המקרים – התהליך עלול לקחת עד 10 חודשים.
• היתרונות לדיירים ולבעלי הדירות: בתמ"א 38 הדיירים ובעלי הדירות נהנים בעיקר משיפוץ הבניין ושיפור מראהו, ומאפשרות לתוספת בנייה בדירות (הוספת מרפסת או ממ"ד) או בבניין (התקנת מעלית, בניית לובי וכו'). נוסף לכך נהנים בעלי הדירות מהטבות במיסוי, כמו פטור מהיטל השבחה או ממס שבח במכירת הדירה. לעומת זאת בתמ"א 38ב' הדיירים ובעלי הדירות מקבלים השבחה משמעותית של הנכס בצורת דירות חדשות ובדרך כלל גם גדולות ומרווחות יותר, ובניין חדש ומוגן מפני מפגעי טבע. כמו כן הקבלנים מחויבים להוסיף מקומות חנייה תת קרקעיים ולבמנות ממ"ד בכל דירה.
• זכויות הקבלן: קבלן המבצע תמ"א 38 רשאי להוסיף למבנה קומה עד 2.5 קומות וכן להרחיב את הבניין בחריגה של עד 2 מטרים בחזית ובצד, ו-3 מטרים בעורף הבניין. בתחומי המבנה המשופץ רשאי הקבלן לבנות יחידות דיור חדשות ולהשכירן. בדך כלל מדובר ביחידה עד שלוש יחידות. בתמ"א 38ב' הקבלן אינו רשאי לחרוג מקווי המתאר בתכניות המקוריות של המבנה (למעט הוספת קומות במקרים מסוימים), אך הוא רשאי להוסיף יחידות דיור רבות יותר. פעמים רבות פירוש הדבר שמספר הדיירים בבניין תופח משמעותית, לעתים עד פי 3.
• השפעה על איכות החיים: בשני המקרים התהליך כרוך בירידה זמנית באיכות החיים. בשני המקרים זו תהיה לרוב "ירידה לצורך עלייה", שבסופה ייהנו הדיירים מתנאים טובים יותר, ובעלי הדירות מנכס שהושבח. עם זאת, יש הבדל בין שני המקרים. בעוד שבביצוע תמ"א 38 הדיירים סובלים מהשיפוץ – מהרעש, הלכלוך וכו' – בביצוע תמ"א 38ב' הדיירים נאלצים לעבור זמנית להתגורר במקום אחר, עד סיום הפרויקט. זה כשלעצמו כאב ראש לא קטן, אך הדיירים זכאים לסיוע: הם מקבלים את דמי השכירות הנהוגים בשוק והחזר בגין עלויות ההובלה. בשני המקרים הקבלן אמור לטפל בבירוקרטיה ולשאת בעלויות העסקה עבור הדיירים (מסים, אגרות, שכר טרחת עו"ד) וכו'.
לכל בחירה יש יתרונות וחסרונות. אם אתם מתקשים להחליט, מומלץ להתייעץ עם קבלן מבצע ולקבל מושג על מראה המבנה הסופי ואופיו לאחר השיפוץ, או לאחר הריסה ובינוי מחדש. בכל מקרה מומלץ לבחור בעל מקצוע מנוסה ומיומן, ולוודא שהתוצאה תעמוד בתקן הישראלי להגנה מפני מפגעי טבע ורעידות אדמה.
בהצלחה!