לשנה הבאה בירושלים הבנויה: מה חדש בענף הנדל"ן בעיר הבירה של ישראל?
ירושלים נהנית לאחרונה מתנופת בנייה משמעותית: מספר היתרי הבניה הניתנים בה גבוה במיוחד, הביקוש למגורים בה גדל אף הוא ועשרות אלפי דירות חדשות מתוכננות להיבנות במתחמי התחדשות עירונית. הנה כל מה שחדש בענף הנדל"ן בעיר
צור גרניט
תחילת השנה שעברה עמדה בסימן אי וודאות בכל הנוגע לענף הבנייה: משבר הקורונה העולמי הקפיא לרגע את השוק, היזמים חשבו שהמחירים יעלו והקונים חשבו שהם ירדו. בסופו של דבר נותרו המחירים בעינם אך כעת, נראה שחלה מגמת עלייה כללית במחירי הדיור.
נתמקד לרגע בירושלים שבה ישנה מצוקת דיור. במשך שנים סבלה העיר מקשיים בקבלת אישורי בנייה והביקוש עבור רכישת דירות בה רק גאה. מנהיגי העיר איחרו להצטרף למגמת ההתחדשות העירונית שכבר הייתה מקובלת בערים רבות בארץ, אך מרגע שהחלו לעשות זאת, חוותה ירושלים מהפך של ממש: כיום מספר הפרוייקטים של פינוי בינוי בירושלים – המכוונים להתחדשות עירונית, הוא הגבוה מזה שרץ בערים המרכזיות, כמוהו גם זה של היתרי הבניה הניתנים ופרוייקטים אלו בפרט, זוכים לליווי צמוד שאותו מציעה העירייה ליזמים ולדיירים. מה עוד חדש בענף הנדל"ן בעיר שחוברה לה יחדיו? על כך נדון בשורות הבאות.
מהי התחדשות עירונית?
בערים צפופות שבהן כמות השטח שנותר לבנייה קטן, הדרך היחידה להגדיל את היצע הדירות למגורים היא באמצעות הכנסת פרויקטים שונים של התחדשות עירונית. פרויקטים אלו מוסיפים קומות לבניינים קיימים במסגרת תמ"א 38, הורסים ובונים בניינים גבוהים יותר במסגרת תמ"א 38/2, הורסים מתחמי בניינים ובונים במקומם מגדל או מספר מגדלי מגורים במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי ועוד.
כאשר מוסיפים דירות לשטח קיים, ישנם שיקולים נוספים אותם צריך לקחת בחשבון. שיקולים אלו נובעים ישירות מהגידול בכמות התושבים שעתידים לגור בשטח, באזור שכמות השטחים בו נתונה ולא גדלה. המשמעות לכך למעשה היא שיש צורך לתת מענה רב לצרכי אותם הדיירים: בתי ספר וגני ילדים, שטחי ציבור, פארקים ושטחים פתוחים, שטחי מסחר ותעסוקה ולדאוג גם לתשתיות נוספות דוגמת תחבורה.
בירושלים, אתגרים אלו אינם פשוטים. אחת הדרכים אשר בעזרתן מתמודדים יזמי מתחמי פינוי בינוי מאושרים בירושלים עם האתגר הוא שילוב שימושים המקובל כיום כרעיון תכנוני-עירוני מוביל, שבו אזור מסוים משמש במקביל עבור מגורים, מסחר ותעסוקה בשילוב שטחי ציבור. כיום חלק גדול ממתחמי פינוי בינוי בירושלים מרוכזים בסמוך לנתיבים קיימים ומתוכננים של הרכבת הקלה, וזאת במטרה להקל על עומס התנועה הצפוי עם הגידול בכמות הדיירים באזור.
איך קידמו בירושלים את נושא ההתחדשות העירונית?
בשנת 2014 הוחלט להעניק הקלות בהיטל ההשבחה – היטל המוטל על דיירים ששווי דירתם עלה באופן משמעותי, אך לרוב היה עובר ונספג על-ידי היזמים שנאלצו להתמודד עם קשיים רבים – חלקם בירוקרטיים ונגעו לקבלת היתרי בניה ואחרים, אל מול דיירים סרבנים.
מעבר להיותה של ההתחדשות העירונית מקלה על מצב הביקוש לדירות, היא גם נותנת מענה על צרכיהם של התושבים לגור בבתים באיכות בנייה גבוהה, כאלו שאינם סובלים מפגעי הזמן ומפגעים בטיחותיים. בעוד שבתים אשר נבנו לפני שנת 1980 אינם עומדים בתקני רעידות אדמה ואלו שנבנו לפני שנת 1991 אינם כוללים ממ"ד, הורסים למעשה מתחמי הפינוי בינוי בירושלים מבנים עתיקים כמו אלו ובמקביל, בונים מגדלי מגורים חדשים ובטוחים יותר, אשר מציעים איכות חיים גבוהה למתגוררים בהם.
גם היזמים נהנים מקידום פרויקטים אלו, שכן בזכות הקלות במיסוי ותוספת משמעותית בדירות, הם זכו למעשה ברווח עקב מכירת הדירות החדשות שנוספו למתחם. ככל שהקלות המיסוי גבוהות יותר – כך נכנסים יזמים רבים יותר לתמונה הודות לשולי הרווח הגבוהים. משך הזמן שנקבע בתחילה לקבלת הקלות על מס השבחה במתחמי פינוי בינוי בירושלים עמד על 9 שנים, וכנראה שזמן זה לא יחודש ויסתיים בשנת 2023. נכון לתקופה הנוכחית, תנופת הבנייה בעיר צמחה בשיעורים ניכרים.
הורדת מס הרכישה האיצה אף היא במשקיעים לאחר שהובן כי חוסר במשקיעים יוצר עודף ביקוש בשוק הדירות להשכרה. שנת הקורונה לא גרמה לצמצום ביקושים, כפי שניתן לדוגמה לראות במתחם ממילא, אך השנה הבאה צפויה להיות חמה עוד יותר עם פתיחת השמיים ואפשרות הגעתם של משקיעי החוץ ארצה.
אילו מתחמי פינוי בינוי מתוכננים ונבנים בירושלים?
- קריית מנחם, מתחם "נורית" – 19 מבנים בגובה 10-34 קומות הכוללים 1700 יחידות דיור חדשות
- קריית היובל – מוקד התחדשות עירונית במתחמי תמ"א 38 ותמ"א 38/2 רבים. בנוסף – מתחם הדסה הקטנה בצמוד למפלצת ולקווי הרכבת הקלה עם צפי של התייקרות מחירים לאור הקירבה אליה
- שכונת חומת שמואל – תוכנית לבינוי 5 מגדלים והגדלת השטחים הציבוריים
- מיזם רובע 1 – פרויקט פינוי בינוי להקמת שני מגדלים
- אזור תלפיות ורובע הכניסה לעיר – מיזם קירוי בגין והקמת שני מגדלים בגובה 36 קומות כל אחד
- דרך חברון בסמוך לציר הכחול של הרכבת הקלה – מספר מיזמים מתוכננים
- שכונת גוננים ח ו-ט (הקטמונים) – תוספת של כ-3000 יחידות דיור
- ארמון הנציב – אזור שהוגדר כמטרה להתחדשות עירונית
- המושבה היוונית – פרויקט פינוי בנוי בשם "פארק המושבות" לבנייני 6 בנייני מגורים גבוהים.