תכנית המתאר הארצית העוסקת בחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה – תמ"א 38 – הפכה מאז אישורה (בשנת 2005) להצלחה מסחררת בישראל. אינספור מבני מגורים כבר שופצו, הורחבו וחוזקו תחת תכנית זו, היוצרת למעשה תמריץ לקידום הפרויקט הן בקרב הקבלן המבצע והן בקרב בעלי הדירות בבניין. בעוד הראשון לוקח על עצמו את שיפוץ, חיזוק והרחבת המבנה ומקבל בתמורה את הזכות לבנות יחידות דיור נוספות בקומת הגג, דיירי הבניין, הדיירים ובעלי הדירות זוכים לשיפוץ וחיזוק מבנה המגורים שלהם (מיגון בפני רעידות אדמה, הוספת מעלית, שיפוץ חיצוני ופנימי וכד'), ובדרך כלל גם לפיצוי כספי ניכר.
תכנית המתאר הארצית העוסקת בחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה – תמ"א 38 – הפכה מאז אישורה (בשנת 2005) להצלחה מסחררת בישראל. אינספור מבני מגורים כבר שופצו, הורחבו וחוזקו תחת תכנית זו, היוצרת למעשה תמריץ לקידום הפרויקט הן בקרב הקבלן המבצע והן בקרב בעלי הדירות בבניין. בעוד הראשון לוקח על עצמו את שיפוץ, חיזוק והרחבת המבנה ומקבל בתמורה את הזכות לבנות יחידות דיור נוספות בקומת הגג, דיירי הבניין, הדיירים ובעלי הדירות זוכים לשיפוץ וחיזוק מבנה המגורים שלהם (מיגון בפני רעידות אדמה, הוספת מעלית, שיפוץ חיצוני ופנימי וכד'), ובדרך כלל גם לפיצוי כספי ניכר.
תכנית זו היא אכן מוצלחת, אך כרוכה כמובן בתהליך ארוך ומורכב, החל מיצירת קשרים עסקיים עם קבלנים ואנשי מקצוע שונים ועד לתקופת השיפוץ עצמה. דיירים המעוניינים לשפץ את בניין מגוריהם במסגרת תמ"א 38 זקוקים לליווי וייעוץ צמוד מכמה אנשי מקצוע שונים, בהםעו"ד ונוטריון, רצוי המתמחה בסוגיית תמ"א 38 או פינוי-בינוי, בנקים, יזמים המתמחים בחיזוק מבנים קיימים ועוד.
חשיבות הליווי המשפטי בפרויקט תמ"א 38
כמובן שאחד הגורמים המקצועיים המרכזיים והחשובים ביותר בכל פרויקט תמ"א 38 הוא הקבלן המבצע – בעל המקצוע הממונה על חיזוק מבנה המגורים שלנו כנגד רעידות אדמה ושיפוצו. מכיוון שמדובר בפרויקט גדול ומורכב, ייעוץ וליווי משפטי צמוד מטעם עורך דין המתמחה בתחום זה הנו הכרחי. בניית החוזה וליווי הפרויקט בהשגת האישורים הנחוצים לפני ובמהלך תקופת השיפוץ הם חשובים וקריטיים ביותר להצלחת הפרויקט.
כיצד נבחר משרד עורכי דין טוב, כך שנוכל להיות בטוחים כי הפרויקט כולו ייצא לפועל ויעבור בשלום, כאשר כל הצדדים ייצאו נשכרים ומרוצים? מלבד שכירת משרד עורכי דין המתמחה בתחום של תמ"א 38, כדאי לעבור עם עורך הדין על כמה נקודות חשובות בחוזה הצפוי להיחתם, ולוודא כי כלל האינטרסים שלכם מיוצגים נאמנה בחוזה זה. להלן כמה נקודות מרכזיות וחשובות אשר צריכות להופיע בחוזה מסוג זה:
• פירוט מלא של העבודות הצפויות. נשמע טריוויאלי, אך עם זאת חשוב להקפיד כי החוזה מכיל פירוט מלא של העבודות שעליהן סוכם עם הקבלן. פרויקטים שונים מתאפיינים בעבודות שונות, דוגמת הוספת מעלית חיצונית או פנימית, הרחבה של הדירות הקיימות, שיפוץ חיצוני ופנימי (בנוסף לחיזוק הבניין למיגון מפני רעידות אדמה), הוספת שטחי אחסון עבור הדירות הקיימות, איזורי חניה ועוד. לכן חשוב לוודא כי חותמים על החוזה רק לאחר שסוכמו הפרטים המלאים של כלל העבודות הצפויות.
• מועדי ביצוע. בפועל, מועדי ביצוע הפרויקט יהיו תלויים גם ובעיקר באישורים ובהיתרים המתקבלים מהעירייה. חשוב לכלול בחוזה את מועדי ההתחלה והסיום המדויקים של הבנייה, בכפוף לקבלת האישורים וההיתרים מהעירייה ומהגורמים החיצוניים השונים. יש לשים לב כי על פי תקנון תמ"א 38, רשאים דיירי הבניין לדרוש פיצוי כספי במקרה של חריגה מלוחות הזמנים שנקבעו בחוזה, כמו גם לדרוש כי בניית יחידות הדיור הנוספות על גג הבניין תחל רק לאחר סיום שלב חיזוק המבנה.
• ערבויות. ניתן לדרוש מהקבלן ערבויות בנקאיות שונות אשר יבטיחו כי גם במקרה שבו הקבלן יפסיק את עבודתו מסיבה כזו או אחרת, עדיין יימצא מקור מימון (הערבות הבנקאית) לסיום עבודות הבנייה והשיפוץ.
• מיסים. יש לסכם מראש בחוזה את נטל המסים הנלווה לביצוע העסקה. מומלץ כמובן להוסיף סעיף בחוזה המציין כי הקבלן עצמו נושא בנטל המסים והתשלומים האחרים בגין העסקה.
• פגיעה באיכות חייהם של דיירי הבניין. יש לסכם בחוזה מראש את שעות וימי עבודות השיפוץ, כמו גם פיצוי כספי ישיר הניתן לדיירי הבניין עצמם (ולא בהכרח לבעלי הדירות) על הפגיעה באיכות חייהם כתוצאה מהעבודות.
לסיכום, הדבר הטוב ביותר לעשות בבואנו לגשת לפרויקט תמ"א 38 חדש, הוא לוודא כי שוכרים עורך דין טוב ומיומן, המנוסה בתחום ספציפי זה, כך שנוכל להיות בטוחים כי הוא דואג לכל האינטרסים שלנו במסגרת הפרויקט. בכל הנוגע לליווי מקצועי צמוד במקרה של פרויקט תמ"א 38, רמתו המקצועית של עורך הדין המטפל בעסקה חשובה לא פחות מזו של הקבלן המבצע עצמו.